龙湖集团（0960.HK）近期发布的中期业绩报告显示，公司2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25%。
其中，地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%；运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入22.6%。股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利13.8亿元。
在中期业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平指出，当前楼市止跌回稳对于中国经济包括金融稳定非常关键，公司将继续看好核心一、二线城市市场表现。
聚焦核心城市
业绩报告显示，上半年龙湖集团地产开发业务实现营收454.8亿元，同比增长34.7%；结算毛利率0.2%，主要是近两年来销售价格承压进入结算管道所带来的影响。
上半年，龙湖集团全口径销售额为350.1亿元，并表回款率超过100%。从城市等级来看，约90%的销售额来自一、二线城市。
交付方面，上半年，龙湖集团在全国36座城市交付约4万套房源，交付满意度超过90%。
陈序平表示，去年9月26日中央首提止跌回稳，并出台了一揽子的刺激政策，效果显著，楼市在去年10月到今年3月连续6个月呈现回稳态势。不过，今年4月份以来，随着刺激政策效果减弱，以及收储速度不及预期，整个楼市呈现新一轮下行。
今年8月22日，国常会提出全力维护楼市止跌回稳。陈序平指出，对于后续市场走势，短期还是看政策刺激力度，仍然看好市场中长期的韧性。“一、二线城市的核心地段仍然缺少好房子，在这些好地段修好房子，提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。”
在投资策略上，龙湖集团持续聚焦核心一、二线城市。龙湖集团地产航道总经理张旭忠介绍，上半年公司在上海、苏州、重庆等核心城市获取了4幅优质地块，新增土储总建筑面积24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，新增货值超过50亿元。未来将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地。
截至6月底，龙湖集团总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超过2000亿元，其中一、二线城市占比超过七成。
“目前市场仍有下行压力，同时项目之间分化也在加剧，存货去化是我们的重中之重。”据张旭忠介绍，上半年公司共盘活了11个项目。下半年会继续借助政策利好探索多元化、更高效的方法去盘活。
龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，随着存货的逐步去化和新项目的稳定输入，地产航道对整个集团的影响会逐步减少，利润会随之逐渐修复。
经营性业务持续增长
近几年，随着房地产开发规模不断下滑，不少房企开始在多元化业务方面发力。运营服务业务逐渐为龙湖集团贡献稳定的收入和利润，成为集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。
上半年，集团运营及服务业务收入合计为132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入的22.6%；核心净利润约40亿元，同比增长3%。
具体来看，上半年由商业投资、资产管理组成的运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%。
其中，商业投资业务上半年租金收入同比增长4.9%至55.0亿元，整体销售额增幅约17%，日均客流增幅约11%，出租率保持97%的高位。
截至6月底，龙湖商业累计开业运营商场达89座（包含75座重资产及14座轻资产），覆盖全国24座城市，运营总建面为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米），合作品牌超7300家。龙湖方面表示，下半年预计新开约10座商场，并持续迭新商业空间，推动头部项目的改造提升。
去年上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布，涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老六个业态。上半年实现收入15.1亿元。其中，长租公寓品牌冠寓累计开业12.7万间房源，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率95.6%，租金收入12.4亿元。
今年上半年，以物业管理、智慧营造为主的服务业务收入为62.6亿元，同比微增。
其中，龙湖智创生活的物业管理业务期内总收入达55.3 亿元，同比略有下降；累计管理项目约2200个，在管面积约4亿平方米，外拓占比约60%。
龙湖集团物业管理航道总经理宋海林表示，上半年，公司主动退出了一些限价过低的项目；同时，公司调整聚焦增值类业务，砍掉了一些相对低效的业务。未来在物业拓展方面，龙湖智创生活坚持三个聚焦战略，即聚焦50~60个重点城市；聚焦有护城河的业务上，缩减低效业务；聚焦服务B端客户。
智慧营造品牌龙湖龙智造上半年实现营业收入7亿元，同比增长65%，上半年新增代建面积852万平方米，代建销售额达84亿元，交付面积122万平方米。
年内将减少负债超300亿元
近几年，随着行业深度调整，龙湖集团持续压降负债总额、优化债务结构。
截至上半年末，龙湖集团在手现金446.7亿元；综合借贷总额为1698亿元，较上年年末下降65.3亿元，较2022年年末压降约400亿元；外币债务占比14%，短债占比15%，掉期比例保持100%，完全规避汇率风险。同时，公司净负债率为51.2%，现金短债倍数为1.74倍，剔除预收款后的资产负债率56.1%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。
从有息负债的品种来看，截至6月末，公司境内贷款占比76%，境外信用贷款占比 11%，银行融资占比合计达到87%，境内债券占比8%。到今年年底，国内信用债仅剩44亿元；境外债券占比5%，且为2027年及以后分4年到期。此外，上半年龙湖集团经营性物业贷及长租贷净增约100亿元，累计达到870亿元，占比提升到50%。
从债务到期分布来看，据赵轶介绍，目前龙湖集团一半债务为5年以后到期，上半年平均融资成本下降到3.58%的历史低位，平均合同借贷年期拉长至11年。
截至目前，龙湖集团已经全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，2025年内已经没有到期的国内债券。
针对年底到期的85亿元海外银团贷款，龙湖集团已于今年8月份提前偿还了10亿元，剩余部分将分月提前偿还。
赵轶表示，2025年公司将压降有息负债超过300亿元，到今年年底时债务规模压降至1400亿元左右。“债务高峰期过后公司偿债压力将大幅下降。未来3年每年压降约100亿元，总的有息负债余额将逐步达到并且稳定在1000亿元左右。”
关于未来的降债策略，赵轶指出，一是优化债务结构，压降债务规模，坚决不逾期；二是进一步优化短债和外币债务的结构，短债占比会在15%的基础上进一步逐年减少，外债占比也会逐渐减少，同时保持百分之百的掉期，为公司穿越周期继续保驾护航。
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